近几年来，小产权房在媒体和网络上受到人们的热议，同样是商品房，为什么产权有大小之分？小产权房是指哪些房屋呢？

　　所谓的“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府颁发，所以叫做“小产权房”，又称为“乡产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　那小产权房又是如何产生的呢？追本溯源，是源自1998年修订的《土地管理法》。该法第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第６３条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”这两条法律剥夺了集体土地的部分开发权（设立建设用地使用权的权利）和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。但是随着城市居民和在城市打工的农民工住房需求的剧增，现有法律就无法制止村民集体使用集体土地建造商品房出售、出租给市民和农民工，以赚得土地的开发收益。乡镇政府从本村利益出发支持这种做法，以乡镇政府的名义发给了产权证。但因是违法用地，不能登记和流通，于是成了另类的“小产权房”。

　　为什么在明知是违法建筑，建设部门又多次强调其产权不受国家保护，警告市民别去购买，国土部门以其违法用地，要予以查禁的情况下；小产权房却以顽强的生命力，不断扩大其市场份额，呈全国蔓延的趋势，小产权房如此褒贬不一，它到底有那些利与弊？

　　小产权房的好处：一是打破政府对土地一级市场的垄断，降低了因垄断土地供给，限量供应，形成的垄断地价的虚高，免除了政府行政审批权力的寻租，使地价房价大幅回落。二是为市民提供了能买得起的商品房，为农民工提供了城市政府未能提供的廉租房。三是小产权房只能自用，自然而然地抑制了投资房的需求。四是农民集体得到了几倍、几十倍于征地补偿费的土地开发收益，增加了收入，而无需政府为失地农民操心。

　　小产权房就像一把双刃剑，好处不少，坏处也有。国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.93亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。 “这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人。“清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。” 几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。18亿亩耕地保障了中国85%的食品需求，但是截止到2006年，耕地面积距离18亿亩的警戒线却只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底限就将失守。一旦18亿亩耕地的底限被突破，国内粮食不能自给自足，那么只能被动接受国际较高的粮价，如此一来，不仅国内的物价水平还将上涨，同时，中国也将在粮食问题上面临着受制于人的风险。这大概是小产权房大肆发展带来的最为严重的后果。另外，大量的违规违法用地没有受到应有的处理，也就有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，造成了严重的负面影响，谁都敢干，法不责众，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。同时，以“小产权”房为标的的合同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。那些购买了“小产权”房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。在房屋的拆迁过程中，难以预计政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发怎样的冲突，是否会激化新一轮的社会矛盾。

　　综上所述，笔者认为小产权房的存在是弊大于利的，是一个很严重的政治问题，如何扬其利而抑其弊呢？希望有关部门可以制定一个既能维护法律的权威，同时兼顾有关政策规定，既可以遏制小产权房的发展势头，又不严重损害现有小产权房所有者利益的好对策。